21世紀經濟報道記者唐韶葵上海報道

近日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（508031，簡稱“城投寬庭保租房REIT”）正式上市，募資規(guī)模達30.50億元。

這是全市場2024年開年首單REIT，也成就了迄今為止募資規(guī)模最大的保租房REIT。城投寬庭保租房REIT不僅是上海國資首單保租房公募REIT，也是2023年唯一一單獲批的保租房REITs項目。在此之前，四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模均在12億至13億元。

城投寬庭保租房REIT自申報成功以來持續(xù)受到市場關注，一級市場表現火爆，因公眾投資者募集期第一天的有效認購規(guī)模超過初始募集規(guī)模上限，隨即宣布提前結募。

然而，開年以來公募REITs市場持續(xù)走低，經歷震蕩行情。與此同時，投資者對保租房REITs這一新品類還處于了解摸索階段。城投寬庭保租房REIT的原始權益人上海城投控股投資有限公司（簡稱“上海城投”）未雨綢繆，選擇在上市首日回購了城投寬庭保租房REIT當天賣出的部分份額，收盤穩(wěn)定在發(fā)行定價附近。

然而城投寬庭保租房REIT仍難逃上市首日盤中破發(fā)。上市一周左右，截至1月19日收盤，城投寬庭保租房REIT報2.832元，累計下跌超7%。

有市場分析人士指出，隨著資本市場信心回穩(wěn)，經營穩(wěn)健，盈利增長的保租房REITs二級市場基金價格有望逐步回升。

 二級市場考驗

在上市前一日發(fā)布增持公告，城投寬庭保租房REIT這一創(chuàng)舉引發(fā)市場關注。

2024年1月15日晚，城投寬庭保租房REIT發(fā)布《國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金關于原始權益人控股股東基金份額增持進展的公告》，披露了關于原始權益人控股股東基金份額增持計劃詳情。

公告顯示，截至2024年1月11日，城投寬庭保租房REIT的原始權益人上海城投控股投資有限公司（簡稱“上海城投”）及其一致行動人持有基金份額34000萬份，持有份額比例為34%。1月12日，上海城投增持基金份額共計約2410萬份，占基金已發(fā)行份額總數的2.41%。上述交易實施后，原始權益人及其一致行動人合計持有本基金份額約36410萬份，持有份額比例為36.41%。原始權益人控股股東將按照2024年1月12日發(fā)布的增持計劃繼續(xù)增持本基金份額。

按照增持比例來看，2.41%的份額占2024年1月12日上市首日全天成交量4488.91萬份額的比例為53.7%。也就是說，上海城投逢低增持這部分基金份額。

但跌勢依舊。1月12日上市首日，開盤僅10分鐘，城投寬庭保租房REIT跌超10%，盤中一度下跌11.28%。后續(xù)幾日跌勢持續(xù)，1月15日，城投寬庭保租房REIT以跌幅7%以上開盤，全天維持低位，最大跌幅7.51%，收盤跌幅7.41%。1月16日，城投寬庭保租房REIT跌7.41%。

盡管二級市場承壓，但城投寬庭保租房REIT回應稱項目運營穩(wěn)健。也有分析人士指出，城投寬庭保租房REIT確定發(fā)行價格到正式上市，整個二級市場已經下跌超過10%。不過，與其他四只保租房REIT上市以來下跌全部超過20%相比，城投寬庭保租房REIT表現最為堅挺，這主要與其底層資產相對優(yōu)質有關。

此前發(fā)布的招募說明書顯示，該REIT持有上海市楊浦區(qū)江灣社區(qū)和光華社區(qū)兩個保障性租賃住房項目，合計租賃住房可租賃面積為12.1萬平方米，配套商業(yè)面積3983.8平方米，車位1526個。

江灣社區(qū)和光華社區(qū)運營時間未滿三年，但是具有租金優(yōu)勢，客源較為優(yōu)質。同時，上海城投置業(yè)經營配備有專業(yè)的綜合運營團隊，保障項目穩(wěn)定運營。在完成前期運營提升后，第三年及以后租賃住房年度出租率預計可保持在較高水平（93%），實現長期穩(wěn)定收益。

據國泰君安資管的測算，上述兩處項目在2024年營業(yè)總收入將達到1.79億元，凈利潤及綜合收益總額為8035.04萬元。按照本次募集規(guī)模計算，可供分配金額1.3億元，分派率（年化）達到4.28%。

有投資者提出質疑，作為募資規(guī)模最大的保租房REIT，城投寬庭保租房REIT現金流分派率相較其他保租房REITs相對偏低。另外，保租房市場產品同質化的背景下市場競爭激烈，并且租賃市場租金持續(xù)下行，未來隨著供給提升，其出租率、租金價格也確實有可能受到一定的影響。對此，一名國際咨詢機構相關人士認為，保租房REITs本質上來說是一種資金穩(wěn)健型產品，不像股票型基金一般的收益率。相對于國外，國內REITs市場尚處在起步階段，投資人需要更多時間進行了解和認知。

存量資產盤活樣本

實際上，迄今為止我國保租房REITs在政策制度保障、試點項目落地和底層資產建設等方面已取得一定的進展。

保租房被納入基礎設施REITs（不動產投資信托基金）試點范圍，是在2021年7月。其在根本上解決了租賃住房行業(yè)存量資金盤活的難題。

城投寬庭REIT為何是首個成功上市的上海國企保租房公募REIT？從上海保租房發(fā)展現狀角度觀察，或許能獲得答案。

回顧首單上海國企保租房REIT產品的誕生，上海保租房的優(yōu)勢逐漸顯現。首先體現于住房租金穩(wěn)定、居住成本較市場水平有小幅折讓。還體現在公積金提取的便利性、居住證辦理和子女入學政策安排等方面。此外，保租房政策在續(xù)租和退租方面也兼顧租戶居住穩(wěn)定性。

據了解，上海保租房目前有兩種承租方式，第一種集中配租，就是面向社會企業(yè)一般在公開市場供應之前，由企業(yè)集體申請，提前預留租賃房源。一個項目進入市場前，很多周邊的企業(yè)都會提前來預約集體房源。

不過，這種集中配租的體量并不占項目大頭，保租房主流模式仍然是常態(tài)配租。從隨申辦APP上可以查詢到，目前一共上線了41個保租房項目，都是常態(tài)配租狀態(tài)，面向市場個人出租房源。

申請保租房不限學歷、年齡，甚至不要求居住證。但必須同時滿足以下兩個條件：一個是在上海住房困難；二是有合法就業(yè)/在職工作。

合法就業(yè)包括的不僅是勞動合同，還有各種三方協(xié)議甚至錄用通知、社保繳納證明等等。也就是說，不止寫字樓的白領、金領，像清潔工、外賣員等合法就業(yè)人員都可以申請。

值得一提的是，除了無房人群，包括上海住房困難人群也可以按一定條件申請保租房。

上海是2023年新開租賃社區(qū)最多的城市，新增房源中，以市屬區(qū)屬國企以及央企的保租房社區(qū)為主。

上海城市副中心常住人口基數龐大，住房租賃需求自然也十分旺盛。以城投寬庭保租房REIT入池兩個社區(qū)為例，毗鄰上海城市副中心之一江灣-五角場，板塊內擁有復旦大學、同濟大學、上海財經大學、灣谷科技園、創(chuàng)智天地等，高校林立，科創(chuàng)類園區(qū)載體聚集，商業(yè)類基礎設施配套完善。

可以說，城投寬庭保租房公募REIT打造了保租房領域盤活存量資產和擴大有效投資的標桿案例和樣本。上海城投集團董事長蔣曙杰曾透露，上海城投2018年開始深耕保租房領域，實施保租房建設戰(zhàn)略，為市場籌措房源1.7萬套，受益服務2萬多人。這次搶抓發(fā)展機遇，順利打通保障性租賃住房REITs基金的發(fā)行通道，成功打造上海市國資首單保租房公募REITs產品，為做大做強保租房蹚出了新路子。

保租房政策松綁

戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務部董事徐彬指出，城投寬庭保租房REIT的成功發(fā)行，搭乘了國內公募REITs試點這趟時代快車。多地對保租房不可股權轉讓的限制政策進行了松綁，以項目公司100%股權發(fā)行基礎設施公募REITs為目的的股權變更事宜，被各地規(guī)資局復函同意，這被認為是政策的突破與創(chuàng)新，非常有意義。

徐彬認為，近兩年保租房REITs試點項目取得了良好的示范效應，城投寬庭保租房REIT的成功，帶動了長三角范圍內一大批國企保租房社區(qū)積極申請租賃住房REITs，其中包括南京軟件谷菁英人才公寓公募REIT、蘇州恒泰菁英公寓公募REIT、上海地產保租房REIT、上海臨港科技城保租房REIT等。這些企業(yè)在過去幾年里始終貫徹中央關于住房租賃供給側結構性改革方向，踴躍獲取保租房用地并開工建設，保質保量向市場供應滿足多層次租賃住房需求的品質社區(qū)。

徐彬指出，城投寬庭保租房REIT順利上市體現了資本市場和市屬國企正積極響應和落實中央倡導的“三大工程”任務，積極構建“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系以滿足不同收入群體的住房需求，提供多樣化的住房租賃產品和服務。

央行于2023年初推出1000億元租賃住房貸款支持計劃，一年以來，該計劃已經在青島、天津、福州等試點城市，釋放了多筆購置存量房源作為租賃住房的優(yōu)惠利率貸款，從信貸端切實支持自持租賃住房的發(fā)展。

2024年年初，央行與金融監(jiān)管總局又聯(lián)合發(fā)布了住房租賃“金融17條”意見（《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》）。更加全面地從加強住房租賃信貸產品和服務模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等三大方面，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

戴德梁行估價部一份研報顯示，隨著信貸市場和資本市場資源配置的逐步優(yōu)化，租賃住房的參與主體將更多精力投入到專注做好產品與運營服務，有助于住房租賃供給側結構性改革目標的最終實現。