2024產(chǎn)業(yè)瞭望鏡丨北京辦公樓市場換檔

2024-01-05 13:59:36 21世紀經(jīng)濟報道 21財經(jīng)APP 孔海麗

21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗北京報道

經(jīng)過前幾年的曲折發(fā)展,2023年,北京辦公樓市場走入復蘇通道。

高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部負責人陸明表示,逐季來看需求表現(xiàn),北京辦公樓市場凈吸納量前低后高,需求持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

“受消費溫和復蘇傳導影響,2023年,北京的零售物業(yè)租賃市場率先于其他物業(yè)類型迎來回暖?!敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示:“隨著經(jīng)濟恢復向好勢頭持續(xù)鞏固,商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)期,將由需求面的改善帶動整體恢復進程。”

辦公樓市場一定程度上可以稱之為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表,其背后也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的折射。高力國際方面預(yù)測,新的經(jīng)濟周期下,面對新的產(chǎn)業(yè)形勢,各類宏觀政策在2024年將出現(xiàn)更加明顯的調(diào)整,這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場將面臨需求側(cè)的重大變化,進入新發(fā)展階段。

需求持續(xù)恢復,總量依然不足

2023年,辦公樓市場的發(fā)展不再受到居家辦公因素的限制,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間的整合,也基本進入了尾聲。

高力國際數(shù)據(jù)顯示,第四季度,北京辦公樓市場各資產(chǎn)類別凈吸納量均恢復到正值,而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年的第四季度。

從資產(chǎn)類別來看,第四季度,甲級寫字樓市場凈吸納量為2.7萬平方米,全年總計8.6萬平方米,恢復至疫情前平均水平的30%;乙級市場凈吸納量為8.3萬平方米,但由于上半年市場退租嚴重,全年為負3.9萬平方米;產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量為3.1萬平方米,同樣由于前三季度市場表現(xiàn)不佳,全年為負3.7萬平方米。

陸明認為,受疫情、企業(yè)保守預(yù)期和擴張意愿不足、降本增效的租賃策略和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公空間調(diào)整的影響,這四個因素是導致本輪辦公樓市場行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)的核心原因。因此,如果市場能夠出現(xiàn)需求側(cè)恢復,上述四個因素的影響一定出現(xiàn)了明顯且積極的改善。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)同樣顯示,第四季度市場活躍度小幅提升。經(jīng)過先前若干季度的多輪租金談判,當前業(yè)主愿提供更具有吸引力的租賃條款以盡快實現(xiàn)簽約。第四季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升,追求降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來源。此外,TMT行業(yè)貢獻了甲級辦公樓市場成交總量的30%。

一線調(diào)研顯示,前幾個季度中,業(yè)主通常會通過提供定制裝修等附加服務(wù)來推進租賃交易,但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實際效用有限。當前,大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭取好資質(zhì)租戶的過程中,市場中已出現(xiàn)突破底線的租金價格。

大宗成交方面,2023年,北京全年大宗成交總額為337億元,市場活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場中,私人買家占比超過五成。其中,中國金茂以28.02億元出售了位于亮馬橋區(qū)域的五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店,該宗交易頗受市場關(guān)注,買方為渤海潤澤。

受辦公樓租賃市場影響,辦公物業(yè)在大宗交易市場成交總額中占比雖有56.8%,但其成交金額較去年下降5%。零售物業(yè)的投資熱度有所提升,對比去年成交金額實現(xiàn)數(shù)倍增長,據(jù)仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜分析,這或許受到公募REITs試點范圍拓展到消費型基礎(chǔ)設(shè)施影響,相關(guān)資產(chǎn)熱度顯著提升。

從買家類型來看,投資需求有所回暖,投資型買家的成交額占比上升至71%?!八饺速I家、國企平臺等非傳統(tǒng)市場投資人入場,買家來源較以往更為豐富?!毙燔畿绫硎荆骸半S著市場預(yù)期的調(diào)整,核心區(qū)位的投資機會有望迎來更高關(guān)注?!?/p>

2024年醞釀變化

展望2024年北京辦公樓市場的走向,機構(gòu)均呈現(xiàn)出相對積極的態(tài)度。

“在競爭激烈的甲級辦公樓租賃市場中,業(yè)主將持續(xù)大幅下調(diào)租金。低租金環(huán)境將促使更多租戶做出搬遷選擇,并進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會?!敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示:“2024年的全市凈吸納量預(yù)計有所提升?!?/p>

針對辦公樓市場的其他細分領(lǐng)域,仲量聯(lián)行也分別做出了展望。零售地產(chǎn)部分,2023年租賃需求的顯著回暖刺激了市區(qū)頭部項目的市場信心,租金有望在未來兩年回升至疫情前水平,在頭部項目的帶動下,市區(qū)市場平均租金預(yù)計將在2024年同比上漲2.3%;高端住宅部分,北京購房政策的進一步優(yōu)化有助于改善市場預(yù)期,提高市場活躍度,預(yù)計2024年北京高端住宅市場成交勢頭將保持平穩(wěn),高端住宅價格預(yù)計在改善性需求釋放的支撐下企穩(wěn)回升,并在中長期保持平穩(wěn)上行態(tài)勢。

高力國際方面認為,監(jiān)管層明確了下一階段中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向是“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”,預(yù)計也是2024年中國經(jīng)濟宏觀政策的主基調(diào)。在新的發(fā)展周期,中國將以科技創(chuàng)新推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新,以顛覆性前沿技術(shù)催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動能;與此同時,促進新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展,新舊產(chǎn)業(yè)動能更替也將加速進行。這也預(yù)示著作為重要產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場,將面臨需求側(cè)的重大變化,進入新發(fā)展階段。

高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟認為,當頭部行業(yè)開始調(diào)整,而后續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候,就會形成經(jīng)濟發(fā)展的換擋期,同時也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

李娟預(yù)計,在未來一段時間內(nèi),北京辦公樓市場將處于新增需求不足、價格不振的市場環(huán)境。只要全市場空置率維持在20%的高位,市場平均租金將不會出現(xiàn)觸底反彈的可能。同時高空置率持續(xù)的時間越長,對于租金的下行壓力就越大,因此2024年租金價格中樞仍將持續(xù)下移,租金“2”時代已經(jīng)開啟。

陸明進一步補充表示,當前,由于多數(shù)企業(yè)仍處于利潤表和資產(chǎn)負債表修復期,這些企業(yè)并沒有在降本增效、市場預(yù)期和擴張方面出現(xiàn)較為明顯的改善,因此這兩個因素仍將持續(xù)影響2024年市場需求側(cè)的表現(xiàn)。政策的傳導需要時間,企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間,市場信心恢復和實際需求落地也需要時間,而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

陸明同時強調(diào),在中央發(fā)布了一系列穩(wěn)經(jīng)濟政策后,預(yù)期2024年一季度將持續(xù)有相關(guān)的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積,市場新增需求預(yù)計將持續(xù)小幅回暖。

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