21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者吳抒穎深圳報道

在華潤、招商之后，萬科的組織架構(gòu)終于也迎來了重大調(diào)整。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，萬科南方區(qū)域于3月8日宣布進行組織架構(gòu)調(diào)整，涉及多個城市公司的重組，多位城市總經(jīng)理職位也進行相應(yīng)變動。

具體來看，南方區(qū)域?qū)⒃O(shè)立東莞公司、福建公司、廣佛公司、廣西公司、海南公司、深圳公司、珠西公司、萬溪公司。其中，珠西公司負(fù)責(zé)江門、中山、珠海業(yè)務(wù)；東莞公司負(fù)責(zé)東莞、惠州業(yè)務(wù)，福建公司將負(fù)責(zé)福州、廈門、泉州和漳州等城市的業(yè)務(wù)，廣西公司則將負(fù)責(zé)南寧、柳州的業(yè)務(wù)。

不難看出，萬科此次組織架構(gòu)調(diào)整，是在原城市公司的基礎(chǔ)上進行了整理和重組。

這背后的邏輯是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體縮表，多數(shù)房企區(qū)域公司都存在冗余和空轉(zhuǎn)的情況，重組是必然趨勢。在萬科之前，招商蛇口、華潤置地也進行了類似的架構(gòu)調(diào)整。為了適應(yīng)新形勢，房企開始求變。

萬科動刀

萬科南方區(qū)域此次調(diào)整，是在業(yè)務(wù)協(xié)同的基礎(chǔ)上進行的重組，城市之間權(quán)責(zé)也重新劃分。

具體來看，廣州、佛山公司合并為廣佛公司；東莞、惠州合并為東莞公司；中山、珠海合并為珠西公司，負(fù)責(zé)江門、中山、珠海業(yè)務(wù)；福州、廈門合并為福建公司，負(fù)責(zé)福州、泉州、廈門、漳州業(yè)務(wù)；南寧改為廣西公司，負(fù)責(zé)柳州、南寧業(yè)務(wù)；海南公司、深圳公司和萬溪公司保持不變。

這次架構(gòu)調(diào)整后，也有部分城市公司總經(jīng)理進行了調(diào)換。東莞、深圳、海南和萬溪總經(jīng)理保持不變，而廣佛總經(jīng)理為原廣州總經(jīng)理曹江巍、珠西總經(jīng)理為原中山總經(jīng)理畢玉東；廣西總經(jīng)理為原惠州總經(jīng)理陳致中；福建總經(jīng)理為原溫州公司總經(jīng)理卞文軍。

一些城市總經(jīng)理則調(diào)回總部，其中原珠海公司總經(jīng)理邢辰君，調(diào)任萬科南方區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人；原福州公司總經(jīng)理齊琳，調(diào)任萬科南方區(qū)域產(chǎn)品負(fù)責(zé)人；原南寧公司總經(jīng)理辜慶永，調(diào)任萬科南方區(qū)域產(chǎn)城業(yè)務(wù)。

萬科南方區(qū)域回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者時表示，此次組織調(diào)整是主動適應(yīng)市場環(huán)境變化，匹配業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對城市公司做進一步重組配置，使組織更靈活、高效，更及時地響應(yīng)項目需求。

萬科南方區(qū)域在回應(yīng)中強調(diào)，公司堅持事人匹配、“大江大?！庇萌说睦砟?，選定重組城市公司總經(jīng)理中，既有當(dāng)?shù)靥岚稳诉x，也有跨單位調(diào)配的總經(jīng)理，既有經(jīng)驗豐富的老將，也有年輕干部代表，同時還會持續(xù)把優(yōu)秀人才配置到合適戰(zhàn)場、關(guān)鍵崗位，為骨干提供更多發(fā)展機會。

事實上，萬科南方區(qū)域此次重組是可以預(yù)期的?，F(xiàn)在多數(shù)城市的市場都被當(dāng)?shù)貒笳碱I(lǐng)，像萬科這樣的全國性房企機會并不多。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，這次被并入珠西公司的原珠海公司，去年雖然錄得了超34億元的銷售額，位列全市第二名，但是與第一名的華發(fā)股份相去甚遠，后者去年在珠海錄得了159.2億元的銷售額。福建的市場也類似，去年福州銷售額最高的也是當(dāng)?shù)貒蠼òl(fā)地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)，兩家均有超60億元的權(quán)益銷售額；而萬科雖然位列第四，卻僅有約24億元的權(quán)益銷售額，差距也較大。

倒逼調(diào)整

一個很現(xiàn)實的情況是，房企經(jīng)過兩年的縮表后，銷售規(guī)模多數(shù)都在倒退。

2023年，萬科全年合同銷售金額達3761.2億元，同比下滑9.8%。而與最高峰時的六千多億相比，已經(jīng)接近腰斬。

故而，在規(guī)模劇烈調(diào)整的情況下，房企伴隨著區(qū)域收縮與合并是必然的。

實際上，不僅是在縮表的房企，國央企也不免進行區(qū)域重組調(diào)整。例如，華潤置地今年將原有的7個大區(qū)公司重組為5個大區(qū)，城市公司也由28個縮減為20個。

招商蛇口也將七大區(qū)域整合為五大區(qū)域，形成華東、華南、華北、江南、華西五大區(qū)域公司，進一步集中力量深耕優(yōu)勢板塊。

華潤置地和招商蛇口是去年銷售額難得保持微增長的房企。

其中，2023年華潤置地累計合同銷售金額約3070.3億元，同比增加1.9%；招商蛇口同期則錄得簽約銷售金額為2936.35億元，同比增長0.35%。

即便銷售額穩(wěn)定，但多數(shù)房企資源還是在向高能級城市聚集，這就意味著有些城市公司會被拋棄，合并也是大勢。

除此以外，這一兩年房企的區(qū)域公司職能也一直在被重新審視。在市場下行之際，房企都在追求更為敏捷的組織，區(qū)域這一層級在過去有調(diào)度和統(tǒng)籌的職能，但如今多數(shù)房企的業(yè)績是落在重點的幾個城市公司，過去總部-區(qū)域-城市的三級管控模式逐漸被摒棄，因而區(qū)域公司逐漸“做小”成為一種“行業(yè)正確”。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，企業(yè)總部扁平化、專業(yè)化、平臺化，一方面有效避免總部“頭重”，失去對市場快速的反應(yīng)；另一方面使總部可以作為職能部門，在資源配置中發(fā)揮更大的資源整合和協(xié)同作用，進一步提升管理效能。此外，部分企業(yè)也會通過區(qū)域拆分布局加強區(qū)域優(yōu)勢，強化重點區(qū)域深耕。

劉水續(xù)稱，通過合并、拆分等方式調(diào)整區(qū)域架構(gòu)，房企可以優(yōu)化區(qū)域管理，提升管理效能。通過區(qū)域合并，集中優(yōu)勢資源，打造強勢組織。組織架構(gòu)調(diào)整的原因較為復(fù)雜，主要受區(qū)域市場、房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ榷嘀匾蛩赜绊憽?/p>

在房地產(chǎn)的弱周期中，房企的組織架構(gòu)調(diào)整旨在活下去。隨著行業(yè)進入調(diào)整期，類似的行動還將會出現(xiàn)，房企都在努力適應(yīng)新的發(fā)展階段。