21世紀經(jīng)濟報道記者李愿北京報道

房地產金融政策“三連發(fā)”。

在全國切實做好保交房工作視頻會議召開不久后，5月17日午間，央行、金融監(jiān)管總局連續(xù)發(fā)布三條房地產相關政策，《關于調整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》。

上述三項政策主要內容有：取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

“要壓實地方政府、房地產企業(yè)、金融機構各方責任，加強統(tǒng)籌協(xié)調，充分發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業(yè)的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作?！眹鴦赵焊笨偫砗瘟⒎逶谌珖袑嵶龊帽＝环抗ぷ饕曨l會議上表示。

當前，房地產市場仍強調繼續(xù)堅持因城施策的主基調。

按照上述政策，央行已經(jīng)取消了全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，但央行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當?shù)卣{控要求，自主確定是否設定轄區(qū)內各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

上述規(guī)定的邏輯是我國商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、（原）銀保監(jiān)會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

4月22日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年4月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。3月，新發(fā)放個人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個百分點。這是今年個人住房貸款加權平均利率首次低于企業(yè)貸款加權平均利率（3月為3.73%）。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，4月個人住房新發(fā)放貸款利率為3.7%，比上月低2個基點，比上年同期低48個基點，處于歷史低位。

和利率保持一致，首付比例也同樣執(zhí)行因城施策的主基調。

政策明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構根據(jù)城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。

“為落實黨中央、國務院決策部署，適應我國房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！睂τ谏鲜稣叩陌l(fā)布，央行在公告中解釋。

5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示，今年以來，各地區(qū)因城施策，不斷優(yōu)化房地產政策，從4月份房地產領域主要數(shù)據(jù)情況看，房地產繼續(xù)處于調整期。下階段，要按照中央政治局會議精神，切實貫徹落實黨中央決策部署，結合房地產市場供求關系的新變化，人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。

全國切實做好保交房工作視頻會議表示，房地產關系人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。當前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，M2同比增長7.2%，M1同比下降1.4%。今年前4月，分部門看，住戶貸款增加8134億元，其中短期貸款增加50億元，中長期貸款增加8084億元。東方金誠分析表示，4月末M2和M1增速的“剪刀差”擴大至8.6個百分點。近年來M2與M1增速“剪刀差”持續(xù)處于高位，主要原因是房地產市場低迷背景下，居民購房需求下降，居民存款向房企活期存款轉移受阻；同時，在經(jīng)濟下行壓力下，企業(yè)經(jīng)營投資活躍度偏弱，資金“活化”比重下降。

“當前亟需通過有效刺激內需、提振實體經(jīng)濟活躍度，特別是推動房地產行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸等方式，提振經(jīng)濟內生增長動能。”東方金誠表示。