專訪|愿景集團(tuán)陶紅兵:老舊小區(qū)改造是一件“難而正確的事”

2023-04-26 19:58:48 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 張敏,黃俊鈞

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏、實(shí)習(xí)生黃俊鈞北京報(bào)道 

“根植城市更新中的老舊小區(qū)改造領(lǐng)域,是一件難而正確的事情。一方面,老舊小區(qū)改造符合政府和老百姓的需要;另一方面,這類項(xiàng)目利潤微薄,回報(bào)周期長,此前在國內(nèi)也沒有先例,所以實(shí)施起來也并不容易?!痹妇凹瘓F(tuán)董事長陶紅兵向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

近年來,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),我國進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。從宏觀層面來看,城市發(fā)展已經(jīng)由原先的大規(guī)模增量建設(shè)階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的新階段。與此同時(shí),城市發(fā)展中面臨的基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施落后等問題亟待解決,人民群眾對城市的宜居性也提出了更高的要求。

2021年,“城市更新”首次寫入政府工作報(bào)告。此后,城市更新便頻繁出現(xiàn)在各級政府的文件中,并得到越來越多的政策支持。其中,鼓勵(lì)支持社會資本參與城市更新,是各地政策的重要方向。

成立于2018年的愿景集團(tuán),是較早介入城市更新的社會資本之一,主要關(guān)注城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。其對北京勁松小區(qū)的改造,是北京首例社會資本介入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的案例,并形成了“勁松模式”。2020年,“勁松模式”被寫入北京市政府工作報(bào)告。

以“勁松模式”為起點(diǎn),愿景集團(tuán)不但聯(lián)動周邊的三里屯街道、雙井街道、潘家園街道,推動緊鄰片區(qū)整體更新升級;而且在深耕北京的同時(shí),積極在全國布局,范圍覆蓋山東、廣東、川渝、華東等地區(qū)。

陶紅兵認(rèn)為,老舊小區(qū)改造與城市更新是一條微利可持續(xù)的賽道,沒有短期暴利的可能性。也正因如此,這類項(xiàng)目需要有情懷、愿意付出的團(tuán)隊(duì)來長期運(yùn)營。同時(shí),老舊小區(qū)改造涉及居民、政府等主體,因此除了人才建設(shè)外,政府部門的支持也十分重要。

陶紅兵

長周期、薄利潤

城市更新是一種將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動,其涵蓋的范疇較大,城市更新對象既可以是住宅、商業(yè)營業(yè)用房等,也可以是街道、公園、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和公共資源。

其中,老舊小區(qū)改造的對象主要是建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》,2000年前建成的小區(qū)是主要改造對象。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。基礎(chǔ)類,為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容,主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等;完善類,為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容,主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等;提升類,為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容,主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造等。

陶紅兵介紹,基礎(chǔ)類改造主要有政府資金參與。完善類和提升類的改造可以有社會資本介入,也是愿景集團(tuán)的業(yè)務(wù)重點(diǎn),比如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、充電樁、停車場等配套設(shè)施的功能完善和品質(zhì)提升,電梯加裝,智慧社區(qū)與養(yǎng)老服務(wù)等。

與房地產(chǎn)開發(fā)不同,這類業(yè)務(wù)更多屬于“運(yùn)營”的范疇。不僅對運(yùn)營能力有要求,而且利潤微薄。陶紅兵指出,愿景會根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀來確定大體的改造方案,來測算需要付出的成本,然后根據(jù)可獲得的平衡資源、經(jīng)營性資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性資產(chǎn)的預(yù)期收益等,來確定項(xiàng)目的收益前景。

總體來看,老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的利潤微薄,這注定了項(xiàng)目的回報(bào)周期是相當(dāng)漫長的,“可能要在十年以上”。正因如此,目前投身于這一賽道的社會資本并不多。

愿景集團(tuán)進(jìn)入這一賽道,與陶紅兵本人的從業(yè)經(jīng)歷有一定淵源。

2015年,陶紅兵加入鏈家地產(chǎn),擔(dān)任高級副總裁,先后分管新房和投資業(yè)務(wù)。分管投資業(yè)務(wù)期間,陶紅兵希望選擇一條好的投資賽道,這也得到了時(shí)任鏈家集團(tuán)董事長的左暉的支持。左暉希望成立一家投資管理公司,做回報(bào)低、周期長、能對老百姓提供幫助的事情,但當(dāng)時(shí)并沒有確定具體的方向。

2018年,愿景集團(tuán)成立。2020年8月,脫胎于鏈家的貝殼找房登錄紐交所。

上市前,左暉將出讓股份獲得的大部分收入交給愿景,用于新賽道的投資。“從老左(左暉)的角度來說,他就是想做一些對社會有益的事兒。”

經(jīng)過摸索,愿景集團(tuán)最終選擇了老舊小區(qū)改造。“老舊小區(qū)的體量龐大,約占全國小區(qū)的40%,有上百億平方米。這也就是說開發(fā)商建了二三十年的房子加在一起,才和中國老舊小區(qū)的面積相當(dāng)?!碧占t兵說,由此可見,這條賽道是足夠長的。且老舊小區(qū)改造是一件對社會有益的事情,這也非常符合左暉的愿景。

拆解“勁松模式”

愿景介入勁松社區(qū)的開發(fā),有一定的巧合成分。陶紅兵解釋道,2018年,關(guān)于老舊小區(qū)改造的方方面面都尚在探索期,各方都較為謹(jǐn)慎。在與其他街道的洽談未果后,愿景最終和勁松街道達(dá)成合作協(xié)議,在勁松北社區(qū)率先嘗試改造行動。

“當(dāng)時(shí)的勁松街道主任比較有創(chuàng)新精神,因?yàn)槲覀冏龅臅r(shí)候,很多政策方面的瓶頸還沒有突破,(一些做法)還是在政策的邊緣地帶?!碧占t兵說,勁松街道選擇和愿景合作,是“很有勇氣”的。

最終,對勁松社區(qū)的改造取得成功,并獲得監(jiān)管部門的高度認(rèn)可。《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出,持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造,推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗(yàn)”,引入社會資本參與。

其中,“勁松模式”是社會資本參與老舊小區(qū)改造的范例,“首開經(jīng)驗(yàn)”則代表國有資本在老舊小區(qū)改造中的成功做法。

4月14日,由北京市規(guī)劃展覽館主辦,愿景集團(tuán)協(xié)辦的“勁松模式——老舊小區(qū)更新模式探索及成果展”在北京市規(guī)劃展覽館開幕。展覽將“勁松模式”拆解為黨建引領(lǐng),“五方聯(lián)動”的工作機(jī)制;堅(jiān)持參與式治理;可持續(xù)運(yùn)營模式;一張藍(lán)圖管到底;專業(yè)化物業(yè)服務(wù)等5個(gè)方面,并指出,“勁松模式”為促進(jìn)首都超大城市高質(zhì)量發(fā)展提供了重要探索路徑,也為全國范圍內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和城市更新提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)?zāi)J健?/p>

作為實(shí)際參與者,陶紅兵認(rèn)為,“勁松模式”的關(guān)鍵在于社會資本的參與。具體來說,就是社會資本參與到老舊小區(qū)改造這一領(lǐng)域,專門從事完善類和提升類的改造項(xiàng)目,并通過和政府的基礎(chǔ)類改造相結(jié)合,社會資本和政府財(cái)政資金相結(jié)合,以完善老舊小區(qū)配套設(shè)施的功能,提升老舊小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

他認(rèn)為,對于社會資本來說,“勁松模式”的特點(diǎn)是通過長期的運(yùn)營而不是通過短期開發(fā)或是銷售房地產(chǎn),來獲取回報(bào),收回投資。即意識上需要把過去的開發(fā)思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維,盈利模式由短期的暴利轉(zhuǎn)變成長期經(jīng)營的微利,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

陶紅兵表示,這種差異會體現(xiàn)在方方面面,使得開發(fā)模式中形成的路徑依賴很難在運(yùn)營模式中成立。

以成本控制為例,房地產(chǎn)項(xiàng)目的樣板間大多做得美輪美奐,讓人產(chǎn)生購買的沖動,并形成溢價(jià),且很多樣板間在銷售完成后會被拆掉。但在老舊小區(qū)改造中,示范區(qū)更多考慮使用中的便利性,且最終會用做運(yùn)營,不會輕易拆掉。

運(yùn)營之道

雖然“勁松模式”備受認(rèn)可,但作為運(yùn)營、服務(wù)類工作,實(shí)際操作并不容易。陶紅兵指出,在老舊小區(qū)改造過程中,獲得居民同意、獲取平衡資源、長期經(jīng)營、收繳物業(yè)費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)都不容易。

“沒有一個(gè)項(xiàng)目是容易的?!碧占t兵說,大項(xiàng)目的優(yōu)勢是資源多,運(yùn)營空間大,但居民數(shù)量也多,協(xié)調(diào)起來并不容易。小項(xiàng)目資源少,但居民也少,更容易達(dá)成一致。

具體到實(shí)踐層面,很多技巧都是逐漸摸索出來的?!胺彩怯袃和娴挠螛吩O(shè)施的地方,旁邊要修很多凳子給家長老人坐。因?yàn)楹⒆油ǔ2粫约簛硗?,都是家長帶著來。孩子在玩,家長要有休閑坐的地方,所以我們一般都是把老人休閑區(qū)和兒童游樂區(qū)放在一塊,這樣孩子玩樂不會脫離老人的視線?!碧占t兵說。

更重要的是,作為一個(gè)微利項(xiàng)目,如何在提升居民生活體驗(yàn)的同時(shí)兼顧成本控制,對運(yùn)營能力有著極大的考驗(yàn)。 

陶紅兵舉例稱,愿景在老舊小區(qū)改造過程中基本上不種植灌木,如果小區(qū)原本有灌木,通常會將其拔掉,改為草坪。因?yàn)楣嗄倦m然色彩豐富,層次感強(qiáng),但養(yǎng)護(hù)成本高,不但需要修枝澆水,而且容易積存垃圾。而如果由草坪取代灌木,那么所需的人力成本和時(shí)間成本就會減少很多。

“如果這一片是草坪,一個(gè)清潔工用15分鐘就把這幾百平米打掃干凈了。但如果里面有好幾道灌木叢,清潔工兩小時(shí)都干不完。這就是運(yùn)營成本的節(jié)約,你得為以后著想,不是只看眼前?!碧占t兵說。

老舊小區(qū)改造的復(fù)雜性,也對經(jīng)營者提出了很高的要求。

陶紅兵表示,作為服務(wù)商,要求成本低,效率高,響應(yīng)快,服務(wù)周到,還要隨機(jī)應(yīng)變,機(jī)動靈活。這也是愿景作為社會資本參與老舊小區(qū)改造的優(yōu)勢。

在人才選擇方面,除了基礎(chǔ)的運(yùn)營能力外,愿景很看重人員是否具備負(fù)責(zé)、對居民友好的品質(zhì)。這是因?yàn)閯潘赡J街匾暰用竦膮⑴c,前期的改造、經(jīng)營方案需要過半數(shù)居民投票通過;后期的物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)費(fèi)收繳也都需要居民的支持。

同時(shí),企業(yè)還應(yīng)擁有具備與政府溝通能力的人才。陶紅兵強(qiáng)調(diào),正由于項(xiàng)目是微利的,為了避免虧損,保證項(xiàng)目的可持續(xù)性,獲取政府的支持同樣是必不可少的。

他認(rèn)為,政府的支持甚至是選擇項(xiàng)目的重要考量因素。“只要當(dāng)?shù)卣С?,多給機(jī)會,符合我們的標(biāo)準(zhǔn),我們就去著力去做,所以營商環(huán)境還是比較重要……因?yàn)檫@個(gè)事兒我們本來就是微利,弄不好就賠錢了,所以如果政府不支持或者效率低一些,可能就更難了?!?/strong>