21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎深圳報道

萬科消息面繼續(xù)發(fā)酵，國際評級機構(gòu)終于還是行動了。

3月11日，穆迪宣布撤銷萬科的Baa3發(fā)行人評級，授予Ba1的公司家族評級，“Ba1”是投機級的投資評級。穆迪還將萬科的高級無抵押債務(wù)評級下調(diào)至Ba2，還把萬科所有評級列入評級下調(diào)觀察名單。

這無疑是萬科又將迎接的一大考驗。市場當前對于萬科的信心比較脆弱，萬科能否有效應(yīng)對并平復(fù)事端，受到投資者的萬分關(guān)注。

積極的消息是，萬科即將到期的境外債償債鋪排已經(jīng)就位，暫不需要為此而擔憂，加之目前房企境外債市場幾近停滯，而萬科境外公開債也占比不高，穆迪的評級所帶來的負面影響仍有待觀察；但穆迪在報告中所提及的評級下調(diào)因素，卻不得不引起重視。

當前多空消息交集，市場上關(guān)于萬科的利好不斷，萬科3月12日境內(nèi)的股票和債券表現(xiàn)也十分爭氣，紛紛錄得大漲。境內(nèi)投資者對萬科，仍有期待。

評級下調(diào)

萬科此番被穆迪下調(diào)評級，主要受幾方面因素影響。

穆迪在評級報告中表示，下調(diào)評級反映其預(yù)期萬科的信貸指標、財務(wù)靈活性和流動性緩沖，將于未來12至18個月內(nèi)減弱；列入評級下調(diào)觀察名單則反映出其對萬科恢復(fù)銷售、改善融資渠道能力的擔憂。萬科獲得長期無擔保融資的渠道仍然有限，這反映在其二級債券價格的波動表現(xiàn)上。

觸發(fā)穆迪下調(diào)萬科評級的外部動因還有，萬科近期非標債的傳聞不斷。

在市場發(fā)酵最多的是，萬科管理層赴北京與以保險公司為主的貸款機構(gòu)就非標債務(wù)延期事宜進行商談，其中，涉及新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產(chǎn)”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產(chǎn)拒絕萬科的展期要求。

新華資產(chǎn)則回應(yīng)稱，近期，公司關(guān)注到有關(guān)我司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科系中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負責任的資產(chǎn)管理公司，我司對中國經(jīng)濟發(fā)展充滿信心，堅決服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

這些消息，就是穆迪報告中所提及萬科二級債券波動的關(guān)鍵擾動因素。

值得慶幸的是，穆迪雖然對萬科的評級下調(diào)措辭嚴厲，但是市場卻相對平靜。一位不愿具名的房企分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，“幾家評級機構(gòu)對內(nèi)房股一直都很悲觀。不過我們現(xiàn)在也不會很關(guān)注這個指標，因為這個指標的參考意義不是那么強了，市場往往跑在前面?！?/p>

一位分析人士則指出，對境內(nèi)金融機構(gòu)而言，中資企業(yè)評級調(diào)整已不再是影響其投放的主要參考項。境外融資方面，考慮到所有中資房企的境外融資近年已基本停擺，因此不會帶來太大的影響。

在此之前，穆迪多次提示中資房企的“風險”。去年9月，穆迪一口氣將中海宏洋、華潤置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、深業(yè)集團等六家房企的展望評級由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，此舉也并未在投資者中引發(fā)憂慮。

萬科大漲

許是今日有利好消息的對沖，萬科股票和債券沒有受到穆迪下調(diào)評級的影響。

今日午間，YY評級發(fā)布消息稱，有12家商業(yè)銀行正在籌集高達人民幣800億元(按當天匯率計算為115億美元)的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科目前正在為符合條件的銀團貸款準備擔保，根據(jù)萬科公共債券到期情況，銀團貸款余額不超過500億元。

21世紀經(jīng)濟報道記者問詢?nèi)f科方面，萬科方面未予置評。上述所涉及銀行機構(gòu)也暫未公開回應(yīng)。一位股份制銀行的人士則對21世紀經(jīng)濟報道記者分析認為，“800億元的貸款全部為新增貸款可能性不大，判斷有部分是長短債置換?！?/p>

盡管消息的真實性有待考證，但市場顯然反應(yīng)積極。3月12日午后，萬科A及多只債券大幅拉升，其中萬科A盤中一度漲近8%。截至收盤，萬科A報收10元/股，漲幅達5.71%；萬科企業(yè)報收6.3港元/股，漲幅達到10.33%。

短期情緒偏向樂觀，但也應(yīng)該冷靜地看待。

一位境外投資機構(gòu)的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“金融機構(gòu)的支持是能夠給市場一定的信心，但是對萬科來說，金融機構(gòu)的貸款就算全數(shù)落實，也只是‘短期幫助’。”

他提醒，萬科這兩個月的銷售大幅下跌，如若銷售情況無法恢復(fù)，即便金融機構(gòu)多方馳援，其壓力也不可忽視。中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，萬科實現(xiàn)銷售金額140億元，同比下跌54%；首兩個月銷售額335億元，同比下跌43%。

一位境內(nèi)金融機構(gòu)的人士則對21世紀經(jīng)濟報道記者測算認為，“萬科問題的核心還是要看銷售能不能企穩(wěn)。如果萬科的銷售一直保持在150億元前后，這也只能勉強覆蓋了各種成本的支出。如果要度過償債難關(guān)，我們測算是至少銷售要恢復(fù)到250億元左右?！?/p>

萬科本身也在努力，它在積極變現(xiàn)資產(chǎn)。

今年2月，領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布公告，其收購上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益正式落實成交，代價為23.83億元。在變賣七寶廣場之前，萬科還將廣州天河萬科廣場出讓予廣百股份，還有一些零星的資產(chǎn)處置，例如悅榕莊管理權(quán)等。

市場也認為，萬科的持有型資產(chǎn)還有融資空間，可以在必要的時候為萬科提供一定的援助。

東方證券在近期的一份研報中就稱，萬科持有的經(jīng)營性資產(chǎn)融資空間較大，短期內(nèi)標債風險較低。其指出，萬科擁有較大體量的經(jīng)營性資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。萬科積極推進以REITs為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，為其經(jīng)營性物業(yè)開拓資產(chǎn)增值變現(xiàn)路徑。對于萬科等持有較大體量非房開資產(chǎn)的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、有效降低公開債違約風險。

東方證券還指，近期，我國多個城市加快了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的構(gòu)建步伐，以解決當前房企面臨的債務(wù)壓力問題。全國多個已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，這有利于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、合規(guī)經(jīng)營的項目及時獲得融資支持。

市場和政策的幫助越來越多，不過萬科自救還需靠自己。