土地供應(yīng)開始走穩(wěn),房企土儲(chǔ)著急補(bǔ)倉

2024-03-19 19:43:17 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 吳抒穎

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎深圳報(bào)道  在業(yè)界期待房地產(chǎn)“小陽春”之時(shí),土地市場(chǎng)正掀起一場(chǎng)供應(yīng)小高潮。各地近期陸續(xù)發(fā)布今年土地供應(yīng)規(guī)劃,在規(guī)模上保持穩(wěn)定,也體現(xiàn)出地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的信心。

近日,廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單(第一批),將有22宗地塊擬于3月8日至6月7日期間發(fā)布出讓公告,其中,中心四區(qū)占比近五成,供應(yīng)規(guī)模較大。

同時(shí),在北京、上海和深圳等一線城市已經(jīng)舉行的土地拍賣中,央國企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊依然饑渴,熱門地塊往往有多家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。

與之相對(duì)的是,民營房企在土地市場(chǎng)上,仍難覓身影。但有管理和運(yùn)營能力的房企也在努力尋找機(jī)會(huì),通過代建、小股操盤的模式與操盤能力較弱的城投公司合作,以此參與到房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下,房企都在努力適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)。

穩(wěn)定供應(yīng)

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模下滑明顯,但是從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來看,多數(shù)城市仍積極應(yīng)對(duì)。從各地近期發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃中可以看到,大多數(shù)城市以“穩(wěn)”為主,并未出現(xiàn)明顯收縮。

據(jù)廣州交易集團(tuán)給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù),2024年1-2月,廣州市21宗國有建設(shè)用地使用權(quán)在廣州交易集團(tuán)成交,成交總面積162.31萬平方米,成交總價(jià)221.36億元;共23宗國有建設(shè)用地使用權(quán)在廣州交易集團(tuán)發(fā)布出讓公告,宗地總面積約95.27萬平方米,起始總價(jià)約47.32億元。  

熱點(diǎn)二線城市中,成都的供應(yīng)仍然處在高位。根據(jù)成都成華區(qū)近期發(fā)布的計(jì)劃,今年擬將陸續(xù)上市24宗優(yōu)質(zhì)土地,共計(jì)約1117畝。其中商業(yè)用地3宗約143畝,商兼住用地3宗約130畝,住兼商用地6宗約300畝,住宅用地12宗約544畝。

3月19日,濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布今年土地供應(yīng)計(jì)劃。濟(jì)南今年計(jì)劃儲(chǔ)備土地6.4萬畝、全年計(jì)劃供應(yīng)土地7.8萬畝。

濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局黨組書記、局長(zhǎng)牛長(zhǎng)春介紹,將加快優(yōu)質(zhì)地塊謀劃,出讓一批優(yōu)質(zhì)居住用地。優(yōu)化完善住宅用地供應(yīng)政策,助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

在濟(jì)南之前,多座三四線城市也發(fā)布了今年的土地供應(yīng)規(guī)劃。

3月13日,浙江嘉興自然資源和規(guī)劃局發(fā)布嘉興市區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃,嘉興市區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為643.5公頃,其中商服用地56.9公頃,占供應(yīng)總量的9%;住宅用地178.9公頃,其中商品住宅用地124.37公頃、其他住宅用地54.54公頃,占總量的28%。

與2023年供應(yīng)計(jì)劃總量相比,嘉興市區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量有所減少,而商品住宅用地供應(yīng)也減少了22公頃左右,但是其他住宅用地供應(yīng)保持穩(wěn)定,兩年都在54公頃以上。

更為典型的是江門。3月18日,江門市自然資源局發(fā)布江門市市區(qū)2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃和住宅用地三年(2024—2026年)滾動(dòng)計(jì)劃。

2024年,江門市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地12707畝,其中工業(yè)用地6228畝,公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地4859畝,與去年計(jì)劃的5004畝和1122畝相比均有較大增幅,體現(xiàn)江門市大力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決心;此外,江門今年的商住用地?cái)M將供應(yīng)1393畝,與去年計(jì)劃的1469畝基本持平。

分化持續(xù)

各地供應(yīng)穩(wěn)定,但是否能夠吸引到房企的青睞仍然存疑。一個(gè)既定的事實(shí)是,目前公開土地市場(chǎng)上的“玩家”已經(jīng)大大減少,這些玩家又普遍更青睞高能級(jí)的城市。

受此推動(dòng),今年前兩個(gè)月土地市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。

中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2024年前2個(gè)月,TOP100企業(yè)拿地總額1577億元,同比大幅增長(zhǎng)30.6%,顯示房企拿地意愿持續(xù)恢復(fù)。

中指研究院分析原因稱,今年2月,北京、深圳等一線城市拍地,土地出讓金額較高,抬高了拿地總額;此外,房企自2022年以來拿地持續(xù)低迷,部分企業(yè)土地儲(chǔ)備有所不足,亟需拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)。

可供對(duì)比的還有,近期,上海閔行區(qū)古美北社區(qū)地塊吸引了14家房企的報(bào)名,最終成功的有效申請(qǐng)人有12家,多數(shù)是國企央企。

這宗地塊經(jīng)過了八個(gè)多小時(shí)的拼搶,最終由中鐵置業(yè)&華發(fā)聯(lián)合體搖中,成交價(jià)34.71億元,溢價(jià)率10%。

國央企對(duì)優(yōu)質(zhì)土地如饑似渴,民營房企卻還比較審慎。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者詢問三家民營房企負(fù)責(zé)投拓的人士,得到的答復(fù)均是今年在土地市場(chǎng)仍然沒有大規(guī)模拿地的計(jì)劃。

一位華南房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,“公司今年不準(zhǔn)備花大額資金去土地市場(chǎng)拿地。不過我們有關(guān)注小股操盤的機(jī)會(huì),今年也有這樣的項(xiàng)目進(jìn)來,我們和城投合作只參股幾個(gè)點(diǎn),我們負(fù)責(zé)操盤、銷售等,拿提成?!?/p>

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),近期熱點(diǎn)城市或核心區(qū)多宗地塊熱度較高,如北京順義空港地塊吸引37家企業(yè)報(bào)名,36家企業(yè)參與搖號(hào),最終由北京建工獲??;上海出讓5宗地,全部溢價(jià)成交,其中4宗觸頂搖號(hào)。

此外,今年前2個(gè)月,22座重點(diǎn)城市各月成交溢價(jià)率均在8%以上,高于去年全年平均水平。溢價(jià)率的好轉(zhuǎn)表明:一是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增加;二是當(dāng)前房企投資更多聚焦于熱點(diǎn)城市或核心板塊,銷售流速有一定保障、庫存較為合理地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌意愿較強(qiáng),這些地塊往往能競(jìng)拍出高溢價(jià),而非核心區(qū)或城市仍會(huì)底價(jià)成交甚至流拍。

中指研究院分析師孟新增分析認(rèn)為,從近期土拍來看,北京、上海、蘇州等熱點(diǎn)城市或核心區(qū)地塊,房企仍保持較高投資熱情,與之對(duì)比,重慶、濟(jì)南、南京等地房企參拍積極性一般。短期來看,土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù),核心城市土拍熱度有望維持,而多數(shù)城市房企投資布局仍趨審慎。

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