21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎深圳報(bào)道

房地產(chǎn)新政出臺(tái)已一周，深圳樓市并無(wú)波瀾。

11月22日，深圳發(fā)布了一系列樓市政策，主要包括調(diào)整二套住房最低首付比例以及對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出優(yōu)化。

其中，在調(diào)整二套住房最低首付方面，由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%；在享受普通住宅優(yōu)惠政策方面，則取消了750萬(wàn)的限制，意味著總價(jià)在750萬(wàn)以下的房源也可享受稅收等相關(guān)優(yōu)惠。

過去，深圳樓市炒作氛圍相對(duì)濃厚，對(duì)積極的政策速來(lái)十分敏感，但歷經(jīng)一個(gè)周期的調(diào)控后，深圳的購(gòu)買力逐漸下降，市場(chǎng)也回歸理性。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪調(diào)研，深圳樓市在此次新政初出臺(tái)時(shí)情緒面上較為高昂，但市場(chǎng)潛在的購(gòu)房者并未對(duì)之有反應(yīng)。過去這一周，大多數(shù)樓盤的來(lái)訪、成交都沒有明顯起色，部分沒有促銷行為的樓盤來(lái)訪量更是跌至個(gè)位數(shù)水平。

松綁

在深圳樓市剛剛發(fā)布新政之時(shí)，房企和中介等市場(chǎng)參與方一度有較好的預(yù)期。從社交平臺(tái)看來(lái)，他們都抱著積極的態(tài)度，來(lái)迎接市場(chǎng)的所謂“大禮包”。

“廣州之前也是先放二套的首付，市場(chǎng)還是有點(diǎn)反應(yīng)。深圳市場(chǎng)以前是給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛，當(dāng)時(shí)我也覺得應(yīng)該會(huì)有起色?！币晃簧罡钲诘姆科笕耸繉?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

但是，市場(chǎng)并沒有如愿回暖，不過也有一些小亮點(diǎn)。

其中，位于南山蛇口的臨海攬山推出155套建面約116-378平的現(xiàn)樓住宅，根據(jù)開發(fā)商的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開盤去化約6成，凍資入圍114戶，成功選房90套，轉(zhuǎn)化高達(dá)8成。

除此以外，市場(chǎng)的表現(xiàn)平平。

一位深圳房企的銷售負(fù)責(zé)人指出，新政后一周，他所在房企沒有感受到新政的利好，“暫時(shí)沒什么感覺，成交還是那樣子?！?/p>

“這個(gè)星期，我就只接待了一組來(lái)訪。之前兩周也是差不多的情況?！币晃积垗弲^(qū)項(xiàng)目的銷售人士提到。

據(jù)深圳中原發(fā)布數(shù)據(jù)，在新政后的當(dāng)周，深圳全市新房住宅共成交569套，環(huán)比微漲2.5%；成交面積共計(jì)57482平方米，環(huán)比上漲4.9%。二手住宅方面，共成交736套，環(huán)比下降3.8%；成交面積共計(jì)72884平方米，環(huán)比下降4.9%。

成交沒有起色，二手房的拋壓還在增高。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月27日，深圳全市共有58017套有效二手房源在售，較上周增加51套，掛盤量仍在高位。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，新政還是有效的，主要針對(duì)改善性住宅產(chǎn)品，讓很多剛改戶型受到追捧。新政后咨詢量增加，說明有意向的客戶大增，成交自然也同步增加。只不過太有針對(duì)性，不是全面性的政策，導(dǎo)致很多人覺得沒有效果。

質(zhì)變

深圳樓市何時(shí)能企穩(wěn)回升，這是市場(chǎng)關(guān)心的熱點(diǎn)問題。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，在新政的多重疊加下，購(gòu)房者的信心有望恢復(fù)，市場(chǎng)也就能夠從量變走向質(zhì)變。

“深圳樓市現(xiàn)在是流動(dòng)性的困局。剛需觀望，二手房賣不出去，改善型客戶沒有辦法賣一買一，這是無(wú)解的。新政釋放了一部分改善型客戶的需求，但是最多也就是管一個(gè)月，這部分需求就會(huì)被消化完。”上述營(yíng)銷人士認(rèn)為。

鄭叔倫也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)一環(huán)扣一環(huán)，二手房賣不出去，只是不斷消耗新房需求，只有將全鏈條打通，樓市才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。

他期待，接下來(lái)深圳有針對(duì)存量房市場(chǎng)政策出臺(tái)，令到樓市更加健康?！爸挥姓卟煌／B加之后，才會(huì)從量變到質(zhì)變。深圳房地產(chǎn)體量大，需要政策力度足夠大，到達(dá)一個(gè)臨界點(diǎn)，才能看得出明顯的效果。”

市場(chǎng)參與方對(duì)政策的效用有較好的期盼，但更應(yīng)該看到的是，深圳市場(chǎng)的房地產(chǎn)購(gòu)買力是否在培育之中。在收入預(yù)期等因素未曾發(fā)生根本性變化的當(dāng)下，購(gòu)房者對(duì)政策本身的敏感度，并不會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈反響。

“我的購(gòu)房需求比較強(qiáng)烈，因?yàn)楹⒆涌煲闲W(xué)了。但是，是否在深圳買房我是猶豫的，因?yàn)樯钲诘姆績(jī)r(jià)現(xiàn)在看好像還沒到底。我并不敢加很高的杠桿，只能慢慢看，在自己能力范圍內(nèi)有合適的再考慮。”一位潛在購(gòu)房者對(duì)記者分析稱。

深圳樓市在這幾年間，跌幅位居全國(guó)樓市前列。據(jù)鄭叔倫的測(cè)算，深圳樓市調(diào)整時(shí)間長(zhǎng)，已經(jīng)有近3年時(shí)間；下跌幅度足夠大，已有約30%。

據(jù)樂有家此前發(fā)布數(shù)據(jù)，深圳二手房成交價(jià)也已經(jīng)有7成處在二手房參考價(jià)之下。可供對(duì)比的還有，今年11月，深圳最“豪”的片區(qū)“深圳灣”，均價(jià)下跌1.3%至19.8萬(wàn)元/平方米，掛盤均價(jià)近幾年來(lái)首次跌破20萬(wàn)元/平方米。

由此可見，無(wú)論是普通住宅還是改善型住宅乃至頂級(jí)豪宅，深圳樓市都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊縮的局面。

跌幅尚未止住，市場(chǎng)信心難以恢復(fù)。深圳樓市，還沒起風(fēng)。