21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎北京報(bào)道 2023年12月14日，北京、上海相繼發(fā)布樓市新政，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，政策力度大，引起廣泛關(guān)注。

8月30日廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一線城市需求端政策調(diào)整大幕就此拉開(kāi)。到9月1日，四個(gè)一線城市全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此后四地陸續(xù)優(yōu)化公積金貸住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

不僅如此，一線城市相繼對(duì)首付比例、房貸利率、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，廣州還對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。整體來(lái)看，一線城市中廣州和深圳的政策調(diào)整步伐較快，北京和上海政策調(diào)整相對(duì)謹(jǐn)慎。

12月14日，北京、上海發(fā)布重磅樓市新政，自此，四個(gè)一線城市都有降首付和房貸利率的政策推出，北京、上海和深圳都依據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)普宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。但除了廣州之外，目前其他三個(gè)一線城市仍未有進(jìn)一步的放松限購(gòu)政策推出。

降首付比例

繼率先全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，廣州也是近期首個(gè)降低首付比例的一線城市。

據(jù)9月9日《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，廣州下調(diào)二套房首付比例，在廣州無(wú)房以及有1套房無(wú)貸款或貸款已結(jié)清，再購(gòu)房首付低至30%；在廣州有1套房且在供，再購(gòu)房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。這意味著廣州二套房商貸首付比例低至三成。

11月14日，廣州住房公積金管理中心發(fā)文，明確廣州首套房公積金貸最低首付比例從30%降至20%；在廣州有1套房，無(wú)貸款記錄或房貸記錄已結(jié)清，再購(gòu)房公積金貸最低首付比例為30%；對(duì)在廣州有1套房且有未結(jié)清房貸記錄的，再購(gòu)房公積金貸最低首付比例為40%。

深圳成為第二個(gè)降首付的一線城市。11月23日起，深圳將二套房最低首付比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

北京、上海會(huì)否跟進(jìn)降低首付比例、何時(shí)降低首付比例、首付比例降至多少等問(wèn)題頗受市場(chǎng)關(guān)注。12月14日，北京、上海接連發(fā)布樓市新政，解開(kāi)系列疑問(wèn)。

12月14日起，北京降低首付比例，首套房最低首付比例由之前的普宅不低于35%，非普宅不低于40%，統(tǒng)一下調(diào)至不低于30%；二套房最低首付比例由之前的普宅不低于60%，非普不低于80%，下調(diào)為城六區(qū)首付不低于50%，非城六區(qū)不低于40%。

12月15日起，上海降低首付比例，首套房最低首付比例由不低于35%，下調(diào)至不低于30%，二套房首付比例由普宅的50%和非普的70%，下調(diào)至不低于50%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域二套房最低首付比例不低于40%。

一線城市的首付比例正在與普宅標(biāo)準(zhǔn)脫鉤，更多參考購(gòu)房居民名下的房產(chǎn)情況和貸款情況，以及促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡情況。

降房貸利率

近期四個(gè)一線城市都有降房貸利率的動(dòng)作。

9月8日起，廣州首套房商貸利率下限突破5年期以上LPR，降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限為L(zhǎng)PR+30BP。廣州也成為首個(gè)下限突破5年期以上LPR的一線城市。9月29日起，深圳跟進(jìn)下調(diào)房貸利率，下調(diào)后首套房貸利率和二套房貸利率與廣州相同。

與廣州和深圳相比，北京和上海的樓市基本面相對(duì)好，樓市政策的定力也更強(qiáng)。

12月15日起，上海下調(diào)房貸利率，首套房商貸利率下限降至LPR-10BP，二套房商貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR+30BP，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域二套房商貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP。

同日起，北京也下調(diào)商貸利率下限，城六區(qū)首套利率下限不低于LPR+10BP，二套房利率下限不低于LPR+60BP；非城六區(qū)首套利率下限不低于LPR，二套房利率下限不低于LPR+55BP。

調(diào)整之后，廣州、深圳和上海的首套房商貸利率下限都突破了5年期以上LPR，降至LPR-10BP，北京的房貸利率也有大幅下調(diào)，但仍較其他三個(gè)一線城市高10-20個(gè)基點(diǎn)。北京、上海的房貸利率政策都不同程度向產(chǎn)城融合、職住平衡區(qū)域傾斜。

調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)

市場(chǎng)關(guān)于一線城市普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的呼聲由來(lái)已久，深圳成為近期首個(gè)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市。

11月22日，深圳住建局發(fā)文調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。與之前的普宅標(biāo)準(zhǔn)相比，取消了實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬(wàn)元的要求，普宅標(biāo)準(zhǔn)重回2019年規(guī)定。

12月14日，北京、上海相繼發(fā)文調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，提高面積，調(diào)整或取消價(jià)格要求。

具體來(lái)看，在建筑面積方面，北京和上海都將單套建筑面積從140平方米（含）以下，調(diào)整為144平方米（含）以下。

在成交價(jià)格方面，北京取消了成交總價(jià)限制，仍以5環(huán)、6環(huán)為界，將5環(huán)內(nèi)住房成交單價(jià)上調(diào)到8.5萬(wàn)元/平方米（含）以下，上調(diào)1.15倍；5-6環(huán)住房成交價(jià)格上調(diào)到6.5萬(wàn)元/平方米（含）以下，上調(diào)1.05倍；6環(huán)外住房成交價(jià)格上調(diào)到4.5萬(wàn)元/平方米（含）以下，上調(diào)89%。上海則取消了成交總價(jià)限制。

不難看出，一線城市普宅認(rèn)定向面積回歸，深圳、北京和上海都取消了普宅標(biāo)準(zhǔn)中的成交總價(jià)要求，深圳和上海的普宅標(biāo)準(zhǔn)不再參考成交價(jià)格，而北京仍保留了單價(jià)限制，但結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格情況，大幅提高了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋市場(chǎng)上約70%的房源，惠及更多群體。

放松限購(gòu)

降首付、降利率和調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，更多意在降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，但在放松購(gòu)房資格方面仍然比較謹(jǐn)慎。

作為一線城市調(diào)整樓市政策的先行者，9月20日，廣州率先發(fā)文放松限購(gòu)。

此前廣州執(zhí)行比較嚴(yán)格的限購(gòu)政策：廣州戶籍家庭限購(gòu)2套住房，廣州戶籍成年單身人士限購(gòu)1套住房，非廣州戶籍家庭需連續(xù)繳納5年個(gè)稅或社保，限購(gòu)1套住房。

根據(jù)新政，廣州戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)域仍然限購(gòu)2套住房。廣州戶籍成年單身（含離異）人士在這些區(qū)域仍限購(gòu)1套住房。

非廣州戶籍居民家庭在上述區(qū)域限購(gòu)1套住房，購(gòu)房的個(gè)稅或社保年限要求從5年縮短為2年。

限購(gòu)政策調(diào)整后，黃埔、番禺和花都不在限購(gòu)范圍內(nèi)。

其他一線城市目前的限購(gòu)政策調(diào)整動(dòng)作不多。僅10月24日，上海金山區(qū)出臺(tái)人才安居新政，即金山濱海城區(qū)、高新社區(qū)、亭楓社區(qū)部分區(qū)域施行人才購(gòu)房政策，非滬籍購(gòu)房者所在單位或個(gè)人滿足一定條件且有3年個(gè)稅或社保，單身即可在上述區(qū)域買(mǎi)1套房。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州限購(gòu)政策放松有很強(qiáng)的信號(hào)意義，一定程度上說(shuō)明自二線城市密集放松限購(gòu)之后，一線城市也開(kāi)始對(duì)限購(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，其他三個(gè)一線城市也有放松可能。廣州優(yōu)化限購(gòu)政策至今已近三個(gè)月，市場(chǎng)仍在期待一線城市更多限購(gòu)優(yōu)化動(dòng)作。