超80家房企百億爭奪北京土拍 新玩家為何扎堆出現(xiàn)?
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗北京報(bào)道
“頂流”地塊登場、房企蜂擁而上、一日收金百億,6月的北京土拍市場異常熱鬧。
6月14日,北京三宗地共吸引了82家房企競拍,總成交金額高達(dá)110億元。
為了加持搖號運(yùn)氣,廣東國企越秀甚至在桌面擺上了顯眼的紅色袋子,紅袋子上印著碩大的“大吉大利”。沒錯(cuò),就是4月份在上海土拍中擺“橙子+香蕉”以求“成交”的越秀。
最終越秀幸運(yùn)搖中了海淀雙新村“王炸”地塊。業(yè)內(nèi)人士不禁感慨,不曉得以后北京土拍場上會(huì)不會(huì)“奇招頻出”,房企們一邊嚴(yán)謹(jǐn)測算數(shù)據(jù),一邊虔誠信奉“玄學(xué)”。
而且近期北京土拍出現(xiàn)了一種奇特的景觀,許多聞所未聞的外地開發(fā)商扎堆進(jìn)京,被業(yè)內(nèi)稱為“一絕”。北京樓市資深觀察人士甚至感慨“名單上有一半的開發(fā)商,根本沒聽過他們的名字。”
搖中順義地塊的石家莊創(chuàng)世紀(jì),大股東是自然人,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢到,龍湖、萬科與石家莊創(chuàng)世紀(jì)都有合作關(guān)系;報(bào)名海淀兩地塊的太原萃豐,甚至成立于前天,火速注冊、火速進(jìn)京。
當(dāng)下,核心城市的土拍表現(xiàn)與全國樓市形成了鮮明的反比,大環(huán)境越是冷淡,熱門城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭越是激烈,北京這樣“最亮的星”在夜空中更顯耀眼。
到底為什么會(huì)涌現(xiàn)這么多外地小微型開發(fā)商?未來北京是否會(huì)出手改變這種現(xiàn)象?北京土拍又將走向何方呢?
“航母級”地塊爭奪戰(zhàn)
與6月初十幾億元的“小而美”地塊不同,今日北京土拍出現(xiàn)了“龐然大物”。
海淀雙新村兩地塊也被業(yè)內(nèi)稱為"航母級"地塊,兩宗地的起拍價(jià)總計(jì)86億元,地價(jià)上限時(shí)對應(yīng)的樓面價(jià)不超過9萬元/平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)均為12.1萬元/平方米。
這也是今年北京供地清單里唯二的海淀區(qū)住宅地塊,在擬供地階段就已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。地塊位于傳統(tǒng)的西山別墅區(qū),周邊豪宅林立,地塊未來產(chǎn)品提前鎖定高端住宅形態(tài)。
其中,海淀雙新村3-1地塊本身的起拍價(jià)就有69億元,該宗地也是首次提出了新的競拍規(guī)則,要求地價(jià)觸及上限之后,競報(bào)超低能耗建筑面積,當(dāng)達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí),轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。
總價(jià)高、超低能耗建筑要求、高端產(chǎn)品形態(tài)等條件都意味著這宗地塊的開發(fā)難度不低,對開發(fā)商的資金實(shí)力、產(chǎn)品能力、運(yùn)營把控能力都是不小的挑戰(zhàn),尤其是在豪宅圈里競爭,更考驗(yàn)房企的綜合能力。
即便代價(jià)高昂,該宗地還是吸引了30家房企及聯(lián)合體參與競拍,不僅包括華潤、保利、中海、金茂、首開、招商、中建等常見面孔,越秀、廈門國貿(mào)等近期活躍在北京土拍市場上的外地國企也再次出現(xiàn),更有許多北京樓市陌生的開發(fā)商意圖進(jìn)京,許久未在北京拿地的萬科也報(bào)名了競拍,月初即已參拍過順義地塊的東方雨虹,這次牽手海門海泰,同時(shí)報(bào)名了海淀區(qū)雙新村兩地塊。
競拍現(xiàn)場,海淀雙新村3-1地塊30家競買主體極其踴躍,快速觸及最高地價(jià)之后,全部參與了超低能耗建筑面積競拍。
由于房企熱情高漲,超低能耗建筑的競拍階梯直接從1000平方米躍升至5000平方米,并且再次快速觸及面積上限,30家競買主體全部積極參與搖號。
最終,越秀以79.35億元+4.5萬平方米超低能耗建筑面積+搖號獲得海淀雙新村“王炸”地塊。
值得注意的是,越秀進(jìn)京之路異常勇猛,2月初剛以59億元斬獲兩宗熱門地塊,是該批次土拍最大的“黑馬”。
海淀雙新村4-1地塊同樣火熱,起拍價(jià)為17億元,地價(jià)上限為19.55億元,在報(bào)名階段已經(jīng)觸及地價(jià)上限,31家報(bào)名主體直接進(jìn)入搖號定勝負(fù),最終天恒搖中該地塊。
順義幸福西街地塊則吸引了21家房企及聯(lián)合體競拍,起拍價(jià)9.6億元,地價(jià)上限為11.04億元,銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬元/平方米,迅速觸及最高地價(jià)后,由石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖號競得。該企業(yè)是北京樓市的全新面孔。
北京土拍的火熱與樓市銷售的背離,本質(zhì)上還是因?yàn)楸本鞘械陌踩雀摺?/p>
“其實(shí)北京開發(fā)的利潤也沒有那么足了,但畢竟北京新房市場還有比較穩(wěn)定的需求,所以開發(fā)商涌入北京拿地,在安全性上是有保障的?!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
疊加開發(fā)商在6月底之前拿地,9月份左右可以開盤入市,當(dāng)年就能達(dá)成業(yè)績及回款,致使企業(yè)在6月份補(bǔ)倉的意愿比較高。
“生猛”的新玩家
北京近期土拍中,許多陌生名字刷新了業(yè)內(nèi)認(rèn)知。
6月1日土拍搖中了最熱地塊的福建雄旺,其股東為自然人施琳、施祥,注冊僅半年,此前在北京也沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
有業(yè)內(nèi)人士透露,福建雄旺疑為福建建發(fā)的“馬甲”,二者有多個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目。
再以14日土拍為例,南通江海港、江蘇師山、如皋市潤皋、揚(yáng)州華鵬、中皋置業(yè)、太原萃豐、海門海泰、武漢聯(lián)發(fā)瑞盛、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、陜西同致、蕪湖康潤、陜西保景匯等公司,在今年以前,并不被北京樓市所知。
北京土拍房企詳情。制圖:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
尤其太原萃豐,企查查信息顯示,該企業(yè)成立于2023年6月12日,股權(quán)穿透以后,大股東為張亞平,是山西東輝能源集團(tuán)董事長,山西東輝則是一家以原煤開采、洗選煤、煉焦、化工為主業(yè)的民營企業(yè)。
一家成立僅3天的開發(fā)商,有勇氣與實(shí)力同步參拍海淀區(qū)雙新村兩宗地,敢于承擔(dān)近百億元的地價(jià)及豪宅操盤要求,一定程度上存在是大房企“馬甲”的可能性。
幸運(yùn)搖中順義地塊的石家莊創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,與龍湖、萬科都有合作開發(fā)的歷史。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢得知,龍湖與河北創(chuàng)世紀(jì)共同出資成立了河北領(lǐng)拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該項(xiàng)目公司開發(fā)了石家莊龍湖天璞項(xiàng)目。2017年3月末,石家莊萬科和石家莊創(chuàng)世紀(jì)共同成立了石家莊萬科潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,該項(xiàng)目公司開發(fā)了萬科在石家莊的首個(gè)項(xiàng)目——潤德萬科翡翠公園;當(dāng)年8月,萬科還與潤德、泰發(fā)基金簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。
北京土拍市場為什么短時(shí)間內(nèi)聚集了這么多外地小微型企業(yè)參拍,其中一種可能性就是北京樓市的常客們,邀請有合作關(guān)系的小型房企們進(jìn)京拿地,搖中地塊之后再合作開發(fā)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到,北京土拍市場近期取消了“土地成交后,不得以任何直接或間接形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方”的限制條款。這就意味著,哪怕競得熱門地塊的房企本身不具備開發(fā)能力,也可以引入其他房企共同開發(fā),騰挪空間大了許多。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示,全國土拍市場持續(xù)分化之下,北上杭等核心城市受到了更多外地房企的關(guān)注,而在搖號中簽率持續(xù)走低之下,房企為提高中簽機(jī)會(huì),甚至請有開發(fā)資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助參拍,進(jìn)一步推高了土拍熱度。
郭毅也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供了另一種思路。
郭毅透露,北京房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為四級,但是很早就已經(jīng)不再辦理三級、四級資質(zhì)的審核了,也就是說,目前在北京注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司都必須具備一級或二級資質(zhì),但外地城市還是可以注冊房地產(chǎn)開發(fā)三級、四級資質(zhì)的,北京也并未禁止外地三級開發(fā)商、四級開發(fā)商參與土地競拍。
綜合之下,客觀上,規(guī)模型房企有可能會(huì)通過曲折的關(guān)聯(lián),在外地迅速注冊三級、四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),并且進(jìn)京參拍。
各大房企與“馬甲”們一起,帶來了北京土拍市場的繁榮,但這并不意味著銷售同樣熱鬧,也不意味著樓市回暖。
中指數(shù)據(jù)顯示,2023年前5個(gè)月,盡管部分核心城市土拍市場明顯回暖,但全國土拍市場總體熱度仍舊低迷。
“房企當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同,全都聚焦核心城市熱門地塊,為獲取地塊,房企甚至動(dòng)用‘馬甲’,部分下游企業(yè)亦積極參與土拍搖號,以期拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼?!睆垊P分析說。
而對于北京后續(xù)是否會(huì)出手改變“馬甲”扎堆的現(xiàn)象,一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,競拍的房企越多、對土地收益的貢獻(xiàn)越大,這種特殊市場環(huán)境下、特殊優(yōu)質(zhì)地塊造就的典型現(xiàn)象可能不具備可持續(xù)性。