公眾期待已久的存量房貸利率下調(diào)終于官宣。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

簡單測算，以降低50個(gè)基點(diǎn)為例，100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式月供可以減少約300元。而央行上一次決定全面調(diào)整存量房貸利率是在2023年8月，且根據(jù)央行此前披露數(shù)據(jù)，上一輪政策實(shí)施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元，對(duì)減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到顯著作用。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓告訴記者，此次央行再度下調(diào)存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動(dòng)這部分居民增加其他領(lǐng)域的投資或消費(fèi)支出。同時(shí)，新政也為購房者提供更多購房優(yōu)惠政策，希望通過下調(diào)購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

潘功勝預(yù)計(jì)，這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，不同借款人的存量房貸利率下調(diào)幅度可能并不相同。潘功勝表示，之所以說是平均，因?yàn)橘J款在不同時(shí)期發(fā)放的，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，預(yù)測下降的幅度是一個(gè)預(yù)期的平均數(shù)。

潘功勝透露，央行近期會(huì)正式發(fā)布相關(guān)政策文件，由于涉及借款人很多，銀行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備，希望大家耐心等待。他還稱，下一步，央行也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

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將有效遏制提前還貸潮

“517”樓市新政發(fā)布以來，各地陸續(xù)取消房貸利率下限，新發(fā)住房貸款利率創(chuàng)下新低，首套或二套房貸利率也多數(shù)進(jìn)入“3”時(shí)代，部分首套甚至進(jìn)入“2”時(shí)代。由于存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率差距的拉大，提前還貸的現(xiàn)象仍然偏多，降低存量貸款利率的呼聲越來越高。

受存量房貸利率偏高影響，現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象比較明顯，6月RMBS平均早償率達(dá)到19.3%，要明顯高于去年同期的12.9%。央行今年7月發(fā)布的區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告顯示，2023年9~12月的月均提前還貸規(guī)模是3870億元，對(duì)應(yīng)年化提前償還房貸金額約為4.6萬億元。這已經(jīng)對(duì)居民消費(fèi)構(gòu)成較大負(fù)面影響，成為今年以來消費(fèi)增速偏緩的一個(gè)重要原因。

與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場還處于深度調(diào)整中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1~8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%；新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長13.9%，其中住宅待售面積增長21.5%。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，新一輪存量房貸利率下調(diào)這將有效遏制提前還貸潮，緩解其對(duì)居民消費(fèi)的沖擊，并釋放穩(wěn)樓市的積極信號(hào)。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓亦坦言，下調(diào)存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動(dòng)這部分居民增加其他領(lǐng)域的投資或消費(fèi)支出。同時(shí)，新政也為購房者提供更多購房優(yōu)惠政策，希望通過下調(diào)購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

不過，多名受訪人士都提到了存量房貸利率下調(diào)可能會(huì)造成商業(yè)銀行的利潤減少，并預(yù)計(jì)監(jiān)管層將通過引導(dǎo)存款利率下調(diào)的方式給予平衡。據(jù)王青測算，截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元，約相當(dāng)于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。截至6月末，商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額為296.5萬億元。這意味著若存款利率平均下調(diào)6.4個(gè)基點(diǎn)，即可彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)對(duì)銀行利潤帶來的影響。在他看來，兩項(xiàng)舉措的協(xié)調(diào)配合，能夠在減輕房貸居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)，緩解對(duì)銀行利潤的擠壓。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴記者，存量房貸利率下調(diào)短期雖然會(huì)給銀行帶來經(jīng)營壓力，但從長遠(yuǎn)角度來看，可以減緩當(dāng)前的提前還貸現(xiàn)象，減緩居民貸款的壓力，降低購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，改善消費(fèi)預(yù)期，提振市場信心。

央行披露數(shù)據(jù)顯示，2023年2季度以來，個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)連續(xù)5個(gè)季度負(fù)增長，從高峰的38.9萬億元，累計(jì)收縮1.1萬億元。

下一步再考慮跨行轉(zhuǎn)按揭

對(duì)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭，潘功勝表示，初期會(huì)先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

考慮到存量房貸利率下調(diào)的相關(guān)政策文件并未公布，潘功勝所提及的本行轉(zhuǎn)按揭操作模式并未明確，而跨行轉(zhuǎn)按揭在上一輪房地產(chǎn)牛市當(dāng)中已被叫停，直至今日尚未重啟。

在此前有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的呼吁中，有兩種下調(diào)方式呼聲較高：一是“重定價(jià)”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內(nèi)部置換或重新協(xié)商房貸利率；二是“轉(zhuǎn)按揭”，借款人將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜曾表示，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式更為合適；而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場競爭，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)。

也有銀行業(yè)人士向記者反饋，擔(dān)心貿(mào)然重啟轉(zhuǎn)按揭或會(huì)引發(fā)商業(yè)銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭，這對(duì)凈息差已經(jīng)收窄至歷史低位的我國銀行業(yè)是不利的。

花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮還曾提倡引入抵押貸款再融資機(jī)制。在利率大幅下降的背景下，住戶部門應(yīng)該有權(quán)利和機(jī)會(huì)跟銀行重新議定按揭合同，通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。

“這樣的再融資機(jī)制，我國（目前）是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制，根據(jù)市場化原則，銀行和儲(chǔ)戶（貸款者）之間可以重新議定利率?！庇嘞驑s稱，有的住戶可能對(duì)利率并不敏感，可能不著急，這就給銀行更多的緩沖周期，避免了一次性下調(diào)對(duì)銀行體系的沖擊。

此外，余向榮還指出，引入市場化再融資機(jī)制安排也有長遠(yuǎn)的好處，比如在寬松周期的情況下，住戶部門有了一個(gè)渠道可以降低付息壓力。在地產(chǎn)上行周期的時(shí)候，住戶部門住房凈價(jià)值增加，可以多貸一點(diǎn)款，增加一定的杠桿。市場化的存量貸款再融資機(jī)制，可以將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購買力，從長遠(yuǎn)來講也有利于釋放內(nèi)需的潛能。

民生證券研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶川還提到海外“轉(zhuǎn)按揭”的另一種形式。陶川表示，從海外經(jīng)驗(yàn)來看，“轉(zhuǎn)按揭”是政府提振經(jīng)濟(jì)的政策選項(xiàng)之一。以美國、日本為例，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)景氣度低、居民收入壓力較大的階段，政府通過出臺(tái)相關(guān)政策置換存量房貸，緩解地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，降低居民支出壓力，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

陶川指出，海外轉(zhuǎn)按揭政策實(shí)施過程中不僅依靠居民和銀行，更依賴政府參與和主導(dǎo)。由于轉(zhuǎn)按揭涉及銀行、居民等多個(gè)部門，海外在實(shí)施轉(zhuǎn)按揭政策時(shí)，政府會(huì)先設(shè)立一個(gè)特定目的主體，用于收購存量房貸，再由該主體給居民提供新的貸款，這樣既保證了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表的健康，也保證了按揭政策實(shí)施的范圍和效果。

此外，潘功勝還提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整”。然而，借款人在銀行面前往往處于弱勢談判地位，具體執(zhí)行層面還有待有關(guān)部門的政策文件進(jìn)一步厘清。

（本報(bào)記者林秋彤亦有貢獻(xiàn)）