許余潔（聯(lián)和金融數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究所學(xué)術(shù)所長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

近日，深圳證券交易所官網(wǎng)顯示，潤澤智算科技集團(tuán)股份有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目正式啟動申報程序，這是國內(nèi)單數(shù)據(jù)中心公募REITs的首度亮相，標(biāo)志著數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化進(jìn)入實(shí)操落地階段。

隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為全球經(jīng)濟(jì)增長的核心引擎，數(shù)據(jù)中心作為“新基建”的核心載體與重要底座，其戰(zhàn)略地位日益凸顯，發(fā)展數(shù)據(jù)中心公募REITs意義重大，具體表現(xiàn)在以下幾方面。

一是為盤活新基建存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道提供了創(chuàng)新樣本。中國信通院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)53.9萬億元，較上年增長3.7萬億元，占GDP比重達(dá)42.8％，數(shù)據(jù)中心作為算力供給的物理支撐，其投資需求持續(xù)旺盛。然而，數(shù)據(jù)中心建設(shè)具有投資規(guī)模大、回報周期長的特點(diǎn)，傳統(tǒng)融資模式難以滿足行業(yè)擴(kuò)張需求。公募REITs通過將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性證券，為數(shù)據(jù)中心企業(yè)提供了低成本融資渠道，推動行業(yè)從重資產(chǎn)運(yùn)營向“投融管退”閉環(huán)轉(zhuǎn)型，加速資金回籠，支持企業(yè)擴(kuò)大數(shù)據(jù)中心布局，進(jìn)而夯實(shí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)。

二是優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)，降低杠桿風(fēng)險。數(shù)據(jù)中心行業(yè)屬于典型的重資產(chǎn)模式，機(jī)柜出租率需達(dá)到50%-60%才能覆蓋成本，而頭部企業(yè)的機(jī)柜數(shù)量往往以萬計，資本開支壓力巨大。潤澤科技此次申報REITs，擬將A-18數(shù)據(jù)中心（5897個機(jī)柜，上架率99.5%）注入REITs，預(yù)計可回籠資金超20億元，為后續(xù)項目建設(shè)提供資金保障。

三是拓寬投資者參與數(shù)字經(jīng)濟(jì)的渠道。REITs具有“強(qiáng)制分紅+流動性高”的特點(diǎn)，為中小投資者提供了分享數(shù)據(jù)中心收益的機(jī)會。截至2024年底，我國公募REITs發(fā)行總計58只產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)1660億元（含擴(kuò)募項目），覆蓋8大類行業(yè)，但數(shù)據(jù)中心類REITs仍屬空白。此次數(shù)據(jù)中心公募REITs的推出，將進(jìn)一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。同時，數(shù)據(jù)中心REITs的穩(wěn)定分紅以及不斷上漲的股價表現(xiàn)可為保險、養(yǎng)老金等長期資金提供優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，促進(jìn)資本市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的深度融合。

四是推動數(shù)據(jù)中心綠色轉(zhuǎn)型。數(shù)據(jù)中心能耗問題是行業(yè)痛點(diǎn)，我國數(shù)據(jù)中心年耗電量在3500億千瓦時左右，約占全社會用電量的2.5%。通過政策引導(dǎo)，REITs可推動綠色數(shù)據(jù)中心發(fā)展。證監(jiān)會已發(fā)文明確支持有條件的數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等發(fā)行科技創(chuàng)新領(lǐng)域REITs，這里的條件應(yīng)包括能源供應(yīng)逐步轉(zhuǎn)向清潔、可再生的新能源方面的要求，企業(yè)在商業(yè)模式方面應(yīng)將“數(shù)據(jù)中心+新能源+儲能”作統(tǒng)籌考慮。對應(yīng)的，此次潤澤數(shù)據(jù)中心采用光伏+儲能方案，可再生能源占比超30%。

盡管潤澤科技的嘗試具有里程碑意義，但數(shù)據(jù)中心REITs的推廣仍面臨多重挑戰(zhàn)。首先是技術(shù)迭代與資產(chǎn)估值風(fēng)險。數(shù)據(jù)中心技術(shù)更新快，硬件設(shè)備折舊周期短（服務(wù)器約3-5年），且AI大模型對算力需求的爆發(fā)式增長，導(dǎo)致傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心面臨淘汰風(fēng)險。例如，生成式AI推動智能算力需求激增，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向私有數(shù)據(jù)中心，影響公有云數(shù)據(jù)中心的出租率。此外，數(shù)據(jù)中心的估值依賴機(jī)柜出租率、客戶穩(wěn)定性及能耗指標(biāo)，而技術(shù)迭代可能導(dǎo)致資產(chǎn)提前報廢，增加估值難度。

其次是合規(guī)性等因素。數(shù)據(jù)中心涉及土地、能耗、電信牌照等多重合規(guī)要求。例如，數(shù)據(jù)中心用地需符合工業(yè)用地性質(zhì)要求；不同地方能耗指標(biāo)有所不同，一線城市PUE值（能源效率指標(biāo)）要求普遍低于1.3，而老舊數(shù)據(jù)中心改造難度大。

同時，資產(chǎn)剝離與運(yùn)營管理也存在難題。數(shù)據(jù)中心REITs要求底層資產(chǎn)權(quán)屬清晰，且原始權(quán)益人需剝離資產(chǎn)至SPV。然而，數(shù)據(jù)中心往往涉及復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)、長期租賃合同及技術(shù)服務(wù)協(xié)議。此外，數(shù)據(jù)中心的運(yùn)維專業(yè)性強(qiáng)，REITs存續(xù)期內(nèi)需持續(xù)提供技術(shù)支持，原始權(quán)益人需與基金管理人建立有效的委托管理機(jī)制。

最后，市場認(rèn)知與投資者教育還有待加強(qiáng)。數(shù)據(jù)中心REITs作為新興資產(chǎn)類別，市場對其風(fēng)險收益特征認(rèn)知不足。投資者可能擔(dān)憂數(shù)據(jù)中心的技術(shù)過時風(fēng)險、政策變動風(fēng)險及運(yùn)營商信用風(fēng)險。此外，數(shù)據(jù)中心涉及網(wǎng)絡(luò)安全、數(shù)據(jù)隱私等敏感問題，部分投資者對數(shù)據(jù)主權(quán)存在顧慮。有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超60%的機(jī)構(gòu)投資者對數(shù)據(jù)中心REITs持觀望態(tài)度。

未來，還需通過政策協(xié)同與模式創(chuàng)新，構(gòu)建數(shù)據(jù)中心REITs的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)。具體而言，一方面是完善政策支持體系。能耗與土地政策方面，建議將數(shù)據(jù)中心能耗指標(biāo)納入地方政府考核，允許跨區(qū)域能耗指標(biāo)交易，并探索“數(shù)據(jù)中心+新型電力系統(tǒng)”融合模式。稅收優(yōu)惠方面，建議參考海外經(jīng)驗，對REITs層面的分紅免征預(yù)提稅，并對綠色數(shù)據(jù)中心REITs給予企業(yè)所得稅減免。審批流程優(yōu)化方面，建立數(shù)據(jù)中心REITs“綠色通道”，簡化土地、環(huán)評等審批手續(xù)，明確資產(chǎn)剝離的合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

另一方面，推動“數(shù)據(jù)中心+REITs”模式創(chuàng)新。全球化布局方面，支持國內(nèi)數(shù)據(jù)中心企業(yè)通過REITs融資，在東南亞、歐洲等地建設(shè)跨境數(shù)據(jù)中心。生態(tài)協(xié)同方面，鼓勵數(shù)據(jù)中心REITs與云計算、AI企業(yè)戰(zhàn)略合作，例如與頭部云廠商簽訂長期機(jī)柜租賃協(xié)議，鎖定現(xiàn)金流。擴(kuò)募機(jī)制方面，利用REITs擴(kuò)募政策，持續(xù)注入新資產(chǎn)，形成“建設(shè)-運(yùn)營-證券化-再投資”的良性循環(huán)。